Gevolgen waardeontwikkeling Grondbank Zuidplas

De ontwikkelingen in de Zuidplaspolder gaan niet door. De gronden van de grondbank worden verkocht in de huidige staat zonder ontwikkelmogelijkheden.

De Grondbank RZG Zuidplaspolder, waarin de provincie voor 40% deelneemt, heeft gronden verworven voor de ontwikkeling van woningen, bedrijventerreinen en glastuinbouw. Op dit moment bedraagt de boekwaarde van de gronden € 95 mln. De boekwaarde is tot stand gekomen door de verwervingskosten en toegevoegde rente- en organisatiekosten. Op dit moment ligt de boekwaarde hoger dan de verkoopwaarde zonder ontwikkelpotentie.

Op het moment dat de ontwikkelingen niet doorgaan, worden de gronden verkocht in de huidige veelal agrarische bestemming. Dit betekent dat de gronden circa € 65 mln (zie Jaarrekening Grondbank 2019) minder waard zijn dan de boekwaarde. Het provinciale aandeel van 40% bedraagt € 26 mln. Omdat de provincie al € 9,6 mln (zie Jaarrekening PZH 2018) in een voorziening heeft, treedt een maximaal provinciaal risico op van € 26 mln – € 9,6 mln = € 16,4 mln.

De provincie neemt voor 40% risicodragend deel aan de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Grondbank Rotterdam Zoetermeer Gouda (RZG) Zuidplas. Voor de ontwikkeling van woningen, bedrijventerreinen en glastuinbouw zijn gronden gekocht. De Grondbank bezit circa 300 ha grond met een boekwaarde van circa € 95 mln in totaal. De GR Grondbank blijft in ieder geval tot 1 januari 2025 bestaan met de optie, onder voorwaarden van evaluatie, te verlengen tot 2030.
De opbrengst van de verkoop is onzeker, het risico bestaat dat de daadwerkelijke waarde van de bij de Grondbank in eigendom zijnde grond lager is dan de boekwaarde, maar het is ook goed mogelijk dat de verkoop leidt tot een hogere opbrengst dan de boekwaarde. Omdat de boekwaarde van alle gronden nu hoger is dan de taxatiewaarde heeft de Grondbank een negatieve algemene reserve. Dit is toegestaan mits er voldoende perspectief is op herstel. De waardeontwikkeling van de gronden is afhankelijk van marktontwikkelingen, maar wordt vooral gedomineerd door ruimtelijke ontwikkeling. In 2019 is met de vaststelling van het ‘Plan van Aanpak’ een traject gestart voor ontwikkeling van het Middengebied. Voor deze gebiedsontwikkeling zijn gronden van de grondbank noodzakelijk en dit draagt in belangrijke mate bij aan het waardebehoud van de grondbank.

• De marktwaarde van de grondbankgronden is momenteel lager dan de boekwaarde. Dit heeft ertoe geleid dat de Grondbank een negatief eigen vermogen heeft. Jaarlijks checkt de provincie of haar voorziening nog in voldoende mate overeenkomt met haar aandeel in het negatieve eigen vermogen. Momenteel bedraagt de provinciale verliesvoorziening € 9,6 mln.
• In 2019 is het ‘Plan van Aanpak vervolg Zuidplaspolder Middengebied 2019-2020’ vastgesteld. Onderdeel hiervan is het Middengebied van Zuidplaspolder tot ontwikkeling te brengen. Waardebehoud van de Grondbank is een belangrijk onderdeel van deze studie.

• Het bestuur van de Grondbank stelt periodiek een Kader voor Uitnamestrategie vast. Hierin zijn onder andere het beleid voor gronduitgifte, het beheer en de stimulering van gebiedsontwikkeling vastgelegd. Gronden die op basis van het ruimtelijk beleid niet in aanmerking komen voor verdere ontwikkeling stoot de Grondbank af.
• Vanaf 2012 worden de rente- en organisatiekosten niet meer aan de boekwaarde toegerekend, maar verwerkt in de deelnemersbijdrage. Hierdoor neemt de boekwaarde niet verder toe.

De huidige nog niet definitieve plannen voor het gebied omvatten woningbouw van bescheiden omvang. De ontwikkelvisie die de gemeente in 2019 heeft opgesteld en het plan van aanpak geven richting aan de woningbouw en zien ook op het gebruik van grondbezit van de Grondbank. Het gevolg hiervan is dan ook dat de kans dat de waarde van de gronden terugvalt naar agrarisch is verkleind. Voorzichtigheidshalve voorzien we een provinciaal risico van € 16,4 mln met een kans van 25-50%.